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  • Photo du rédacteurSemsudin Etemi

Quand la gestion locative devient un parcours d'obstacles

La récente augmentation de la pénurie de logements dans le canton de Vaud, avec un taux de vacance grimpant à 1.14%, révèle un marché immobilier tendu. Dans ce contexte délicat, les propriétaires immobiliers sont parfois confrontés à des situations critiques. En effet, accepter un dossier c’est accepter qu’un inconnu vive chez nous. Accepter un dossier c’est prendre des risques conséquents, Un risque de ne pas recevoir les loyers, que l’appartement soit rendu en un état lamentable, dégradé par des locataires négligents, des dégradations entre voisins, ou, pire encore, que des infractions pénales soient commises au sein du bien.


En pratique ces cas ne sont pas si rares que ce que l’on peut croire. Face à un marché de plus en plus dominé par des investisseurs, à la quête sans fin de rendement, le choix du locataire se fait de plus en plus dans la précipitation. Certains bailleurs, respectivement par son représentant, peuvent donc commettre l'erreur de minimiser les vérifications d'usage.


Le résultat ? Des préjudices tant matériels que financiers, qui viennent s'ajouter aux défis déjà existants de la gestion locative.


En qualité de mandataire, la gérance est donc liée par le devoir d’exécuter avec soin le mandat qui lui est confié et de sauvegarder fidèlement les intérêts légitimes du mandant. Selon l’article 397 CO, le mandataire qui a reçu des instructions précises ne peut s’en écarter qu’autant que les circonstances ne lui permettent pas de rechercher l’autorisation du mandant et qu’il y a lieu d’admettre que celui-ci l’aurait autorisé s’il avait été au courant de la situation.


Or en l’espèce, loger une personne « à risque » rentre-t-il dans le cadre de la sauvegarde des intérêts du bailleur ? D’un point de vue économique, les entrées mensuelles sont supérieures. Toutefois, d’un point de vue stratégique, connaissant le risque, le bailleur n’aurait vraisemblablement pas tenter le diable et aurait opté pour la résignation.

En qualité de gérant, il faut constamment garder à l’esprit que l’intérêt du bailleur est la mission finale. Ce but n’est pas toujours assuré si la gestion de l’actif est perturbée. Cette situation nous oblige à jongler avec les impératifs contradictoires d'occupation des biens et de préservation de leur intégrité. C'est un équilibre qui requiert une vigilance accrue et des stratégies de rendement plus fines.


Il essentiel de ne pas confondre chiffre d’affaires et bénéfice, d'implémenter des pratiques de suivi rigoureuses, avec des états des lieux approfondis, des garanties locatives adéquates et une sélection approfondie afin de préserver la valeur des investissements.



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